Jak sprzedać nieruchomość z kredytem?

0 Comments

Rynek nieruchomości jest wyjątkowo zmienny i bez dobrej znajomości praw nim rządzących możemy bardzo łatwo sprzedać nieruchomość o wiele taniej niż powinniśmy, zwłaszcza, jeśli trafimy na obeznanego z tematem kupca i mamy na głowie jeszcze nieuregulowany kredyt. Dlatego też tak istotne jest odpowiednie przygotowanie. Czasem może się okazać, że o wiele korzystniejszym dla nas rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości w późniejszym okresie niż początkowo zakładaliśmy, aby w ten sposób uniknąć dodatkowych kosztów.

Sprzedaż nieruchomości – podatek

Rynek nieruchomości to jedno, ale poza nim powinniśmy również pamiętać o podatkach. Dla przykładu, jeśli zakupiliśmy dom w danym mieście, ale po jakimś czasie okazało się, że otrzymaliśmy świetną ofertę pracy, ale w zupełnie innym rejonie kraju, to możemy się przeprowadzić, a dom sprzedać. Jednak jeśli sprzedajemy dom, w którym mieszkaliśmy krócej niż pięć lat, Urząd Skarbowy nałoży na nas podatek od transakcji. Dopiero po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości unikniemy tego dodatkowego obciążenia. Jest to jeden z argumentów, aby nie śpieszyć się ze sprzedażą działki, domu czy mieszkania.

Krótki okres pomiędzy nabyciem, a sprzedażą nieruchomości jest traktowany przez Urząd Skarbowy jako handel nieruchomością. I nie mamy w ten kwestii możliwości wyjaśnienia w urzędzie naszej sytuacji. Nie pomaga nam fakt, że może to być nasza pierwsza sprzedaż. W takim przypadku jesteśmy po prostu traktowani jako początkujący podmiot obracający nieruchomościami.

Dobrym rozwiązaniem tego problemu jest wynajęcie nieruchomości aż do momentu, kiedy będziemy mogli ją sprzedać. Istnieje też możliwość omówienia sytuacji z potencjalnym kupcem i określenie warunków najpierw wynajmu, a potem sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości – kredyt w walucie polskiej

Jeśli chcemy sprzedać nieruchomość, którą jeszcze spłacamy, możemy z uzyskanych pieniędzy spłacić kredyt w szybszym terminie. Jednak warto odnotować, że jest to nie najlepsze rozwiązanie. W zależności od ogólnej umowy kredytowej, bank może na nas nałożyć karę za zbyt szybką spłatę (przez którą  stracił potencjalne odsetki). A nawet jeśli nasza umowa kredytowa jest korzystna i wcześniejsza spłata nie wiąże się z dodatkowymi kosztami, to tak szybka spłata może nadszarpnąć naszą historię kredytową i sprawić, że będziemy mieli problem ze wzięciem kredytu na kolejną nieruchomość. Dlatego warto wcześniej przemyśleć czy na pewno chcemy w tym momencie sprzedać nieruchomość.

Jeśli ostatecznie zdecydujemy się na sprzedanie nieruchomości wraz z kredytem, to jesteśmy zobowiązani do niezwłocznego poinformowania banku o naszych zamiarach. Wiąże się to z dodatkowymi formalnościami. Bank powinien nam wydać zaświadczenie o kwocie pozostałej do całkowitej spłaty kredytu oraz informacje takie, jak: wysokość finansowania, datę udzielenia kredytu, saldo oraz prowizję za wcześniejszą spłatę. Wszystkie te informacje są potrzebne, aby sprzedający mógł ustalić najkorzystniejszą dla siebie cenę za nieruchomość.

Transakcja wygląda w ten sposób, że część kwoty za nieruchomość trafia do banku, a nadwyżka na konto sprzedającego. Dlatego warto dokładnie przeliczyć wszystkie koszty, aby przypadkiem nie sprzedać nieruchomości taniej.

Bank powinien również wydać promesę (ważna 30 dni), czyli oświadczenie, że po otrzymaniu przelewu od kupca, zostanie wydana zgoda na wykreślenie zapisu z księgi wieczystej dotyczącego nieruchomości. Jest to bardzo ważne, ponieważ bez poprawy zapisu w księdze wieczystej, prawna sytuacja nieruchomości pozostanie nieunormowana, a to może mieć nieprzyjemne konsekwencje w przyszłości.

Po wydaniu promesy sprzedawca i kupujący powinni przystąpić do spisania umowy przedwstępnej. Warto umowę sporządzić w towarzyszenie notariusza, choć nie jest to wymagane. Obecność notariusza to dodatkowy gwarant bezpieczeństwa zarówno dla sprzedającego, jak i kupca.

Po dopełnieniu formalności i otrzymaniu zapłaty sprzedawca powinien udać się do banku, aby otrzymać zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, które należy przekazać kupcowi.

Sprzedaż nieruchomości – kredyt w obcej walucie

W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem w obcej walucie, np. we frankach lub euro, istnieje nieco więcej problemów, niż w przypadku kredytu w złotówkach. Główną niedogodnością jest to, że bank zawsze kieruje się aktualnym kursem obcej waluty.

Bank przelicza zadłużenie sprzedającego nieruchomość korzystając z aktualnego kursu danej waluty. Jeśli aktualny kurs waluty jest dużo wyższy niż w momencie brania kredytu, może się okazać, że wartość nieruchomości jest mniejsza niż kwota kredytu. W takim przypadku warto poważnie przemyśleć, czy opłaca nam się pozbywać nieruchomości czy może powinniśmy poczekać, aż kurs będzie dla nam korzystniejszy. Jest to trudna decyzja i możliwe, że najlepszym rozwiązaniem będzie porozmawianie ze specjalistą od finansów, który pomoże nam wybrać odpowiednią strategię.